QUALE CONTRATTO SCEGLIERE PER AFFITTARE CASA IN VALBELLUNA?
Con PRIMAVERA CASA siamo convinti che affittare un immobile sia una forma di valorizzazione del territorio e della comunità che lo abita, la risposta ad un’effettiva domanda di ricerca case per persone che, a vario titolo, arrivano in Valbelluna.
Prima di mettere in campo qualsiasi azione dobbiamo intercettare immobili da affittare, ecco perché è fondamentale il nostro questionario rivolto ai proprietari. Ci serve per raccogliere le informazioni preliminari sull’immobile, per fare una prima valutazione e poi un sopralluogo.
Una volta deciso che l’immobile è affittabile, il tema caldo è quello di capire, insieme al proprietario, che tipologia di contratto proporre agli inquilini.
In questo articolo cerchiamo di fare chiarezza sulle tipologie di affitto possibili analizzandone caratteristiche, durata, requisiti, vincoli.
Precisiamo che se si affitta un immobile per meno di un mese si parla di locazione turistica.
Se siete interessati a questo aspetto vi rimandiamo al Consorzio Prealpi Dolomiti che è partner del progetto PRIMAVERA CASA e che vi può assistere a riguardo.
Entriamo allora nel vivo.
Se si vuole affittare a medio-lungo termine una casa di proprietà, quale tipo di contratto scegliere?
La risposta dipende da diversi fattori: quanto tempo si è disposti a impegnarsi, che tipo di inquilino si immagina e quali sono le caratteristiche dell'immobile.
Scegliere la formula giusta fin dall'inizio può fare la differenza tra un affitto sereno e uno pieno di dubbi.
Prima di approfondire le tipologie facciamo una precisazione sulla disdetta. Gli inquilini in qualsiasi momento possono dare disdetta dal contratto, rispettando le tempistiche di preavviso indicate nel contratto.
Il proprietario dell’immobile invece, una volta che si è impegnato in una delle tipologie di contratto che vedremo qui sotto, non può recedere a suo piacimento.
Le principali tipologie dei contratti di locazione
Contratto a canone libero (4+4)
È la scelta più diffusa per chi affitta una seconda casa e cerca, allo stesso tempo, continuità nel tempo, esattamente come la cerca il potenziale inquilino.
Ha una durata minima di quattro anni, rinnovabili per altri quattro.
Il canone viene concordato liberamente tra proprietario e inquilino senza alcun vincolo prestabilito. Noi di PRIMAVERA CASA cerchiamo di suggerire la cifra più congrua, in modo da tutelare tutti
Contratto a canone concordato (3+2)
Ha una durata di tre anni con rinnovo automatico di altri due, salvo sempre disdetta dell'inquilino. Il canone deve rientrare nei parametri stabiliti dall'accordo territoriale del Comune in cui si trova l'immobile (che tiene conto di zona, tipologia e stato dell'abitazione).
Sia nel contratto a canone libero (4+4) sia nel contratto a canone concordato (3+2), per l’inquilino, avere un contratto di lavoro a tempo indeterminato non è requisito di legge ma una valutazione di affidabilità che fa il proprietario. Vero è che è prassi diffusa, e comprensibile, che un proprietario, prima di firmare contratti vincolanti per anni preferisca un inquilino con un contratto a tempo indeterminato che dovrebbe garantire la continuità nei pagamenti.
Contratto transitorio
È pensato per chi ha un'esigenza temporanea, dura da un minimo di un mese a un massimo di diciotto mesi. In questo caso non basta la volontà delle parti per stipulare un contratto serve una comprovata esigenza di transitorietà dell'inquilino, che deve essere dichiarata esplicitamente nel contratto e, quando richiesto, documentata.
Tra le situazioni più comuni:
un contratto di lavoro a tempo determinato o un trasferimento temporaneo
una separazione o un divorzio in corso
lavori di ristrutturazione nella propria abitazione principale
esigenze di cura o motivi di salute
l'attesa del completamento o della disponibilità di un altro immobile.
Sono le associazioni di categoria firmatarie degli accordi territoriali a certificare tali requisiti.
Contratto transitorio per studenti universitari
È la tipica variante pensata per chi studia fuori sede quindi per le grandi città universitarie. Può durare da un minimo di 6 a un massimo di 36 mesi. Bisogna essere studente con residenza in un Comune diverso da quello in cui si frequenta l'università, e l'immobile deve trovarsi nel Comune sede dell'ateneo (o in un Comune limitrofo), oppure dove si svolge un corso distaccato o una specializzazione. Il canone non è del tutto libero ma regolato da accordi territoriali locali.
Fiscalità per proprietari e inquilini nella locazione
Qualunque contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.
In sede di registrazione o di dichiarazione, si può scegliere il regime ordinario — che prevede un'imposta di registro pari al 2% del canone annuo (minimo 67 euro) e la tassazione IRPEF sui canoni — oppure optare per la cedolare secca.
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF, le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con un'aliquota fissa: 21% per i contratti a canone libero e 10% per quelli a canone concordato.
E per gli inquilini?
Gli inquilini possono godere di un vantaggio fiscale: a seconda del tipo di contratto, dell'età e del reddito, è prevista una detrazione fiscale che va da un minimo di 150€ a un massimo di 991,60€.
La richiesta di tipologie di affitti in Valbelluna secondo PRIMAVERA CASA
Abbiamo analizzato le risposte al questionario PRIMAVERA CASA rivolto ai proprietari interessati a valutare di mettere in affitto un proprio immobile. Precisiamo che i dati raccolti non hanno valore statistico in senso stretto, data la dimensione contenuta del campione, ma ci permettono comunque di fare delle riflessioni.
Emerge la preoccupazione dei proprietari soprattutto per le due situazioni più problematiche: i danni all’immobile e il mancato pagamento del canone pattuito.
Questi pensieri inducono spesso i proprietari a considerare soluzioni ritenute “a minor rischio”, come il contratto transitorio, che abbiamo visto sopra, che impegna appunto per massimo 18 mesi. Questa modalità ben si adatta a chi arriva in Valbelluna soprattutto per motivi di lavoro più o meno temporaneo: insegnanti, personale sanitario, addetti agli uffici postali, ecc..
Talvolta il contratto transitorio si applica anche alle situazioni di abitazioni condivise: nella stessa casa possono quindi coabitare persone che non si conoscono ma hanno in comune la necessità abitativa. Puoi approfondire qui.
Questo approccio consente anche l’utilizzo di alcune case particolarmente grandi, che possono così essere sfruttate nella loro interezza, senza grandi vincoli di durata.
È evidente però che questa tipologia di contratto soddisfa solo le esigenze delle persone che non sono ancora stabili sul territorio penalizzando chi è alla ricerca di stabilità abitativa e che non intende acquistare un immobile. Questo dato è confermato anche dalle risposte del questionario PRIMAVERA CASA rivolto a chi cerca casa. In questi casi, gli aspiranti inquilini prediligono i contratti di locazione a lungo termine (3+2 o 4+4), soprattutto se si tratta di giovani coppie o di famiglie. Si pensi ad esempio alle esigenze dei bambini che frequentano la scuola del posto o a chi desideri ambientarsi socialmente in una determinata località, per integrarsi con la popolazione già residente.